Mietvertrag ohne Miete, nur Nebenkosten: Darauf müssen Sie achten

Ein Mietvertrag ohne Miete, nur Nebenkosten klingt zunächst nach einem Widerspruch — aber er ist tatsächlich möglich und in der Praxis gar nicht so selten. Ob Eltern, die ihrem Kind eine Wohnung überlassen, oder Geschwister, die sich gegenseitig aushelfen: Die sogenannte Nullmiete hat klare Regeln, ein paar rechtliche Tücken und steuerliche Konsequenzen, die man kennen sollte. In diesem Artikel erfahren Sie, wann diese Konstruktion sinnvoll ist, worauf Sie bei einem Muster-Mietvertrag ohne Kaltmiete achten müssen — und wann der Fiskus trotzdem die Hand aufhält.

Wohnen ohne Kaltmiete: Wann ist ein Mietvertrag ohne Miete sinnvoll?

Stellen Sie sich vor, Ihre Tochter zieht nach dem Studium in Ihre Einliegerwohnung. Sie wollen ihr nichts abnehmen — zumindest keine Kaltmiete. Die Heizkosten, der Hausstrom für die Gemeinschaftsflächen, die Müllgebühren: Das soll sie tragen. Damit ist das klassische Nullmiete-Modell geboren.

Typische Konstellationen, in denen ein Mietvertrag für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung ohne Kaltmiete abgeschlossen wird:

• Angehörige: Eltern überlassen Kindern oder Geschwistern eine Immobilie gegen reine Nebenkostenbeteiligung.
• Partnerschaftliche Regelungen: Ein Partner zieht in die Eigentumswohnung des anderen, zahlt aber nur die laufenden Kosten.
• Übergangszeiten: Eine Wohnung steht leer, wird einem Freund überlassen, bis ein neuer Mieter gefunden wird — gegen Kostenübernahme.
• WG-Situationen: Ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft wird familienintern weitergegeben.

Wichtig: Auch wenn keine Kaltmiete fließt, sollte der Vertrag schriftlich abgeschlossen werden. Mündliche Absprachen sind zwar zivilrechtlich gültig, aber im Streitfall — oder gegenüber dem Finanzamt — kaum nachweisbar. Ein Mietvertrag ohne Miete, nur Nebenkosten, als Muster schafft Klarheit für beide Seiten und bildet die Grundlage für eine eventuelle Nebenkostenabrechnung.

Auch praktische Gründe sprechen für den Vertrag: Der Bewohner benötigt ihn unter Umständen für die Ummeldung beim Einwohnermeldeamt, für Behördenwege oder als Nachweis gegenüber Versicherungen. Ohne schriftlichen Vertrag ist man in diesen Situationen schnell aufgeschmissen.

Rechtliche Fallstricke: Mietvertrag vs. Leihvertrag

Hier wird es spannend — und viele machen einen entscheidenden Fehler: Sie denken, ein Mietvertrag ohne Miete sei automatisch ein Gefälligkeitsverhältnis ohne rechtliche Bindung. Das stimmt so nicht.

Im deutschen Recht gibt es zwei grundverschiedene Konstruktionen:

Der Mietvertrag (§ 535 BGB): Gegenleistung für die Überlassung einer Wohnung ist die Miete. Wenn keine Kaltmiete vereinbart wird, aber Nebenkosten gezahlt werden, bewegen Sie sich in einer Grauzone — juristisch handelt es sich dann oft eher um ein entgeltliches Verhältnis, weil eine Gegenleistung erbracht wird. Das Mietrecht gilt in diesem Fall grundsätzlich, also auch Kündigungsschutz und Mietminderungsrechte.

Der Leihvertrag (§ 598 BGB): Hier wird eine Sache unentgeltlich überlassen — ganz ohne Gegenleistung. Keine Nebenkosten, keine Zahlungen, nichts. Ein reiner Leihvertrag schließt das Mietrecht aus; die Kündigung ist kurzfristiger möglich, und der Mieter hat kaum Schutzrechte.

Das klingt nach einem akademischen Unterschied, hat aber handfeste Konsequenzen:

• Vereinbaren Sie Nebenkosten — auch ohne Kaltmiete —, spricht viel dafür, dass ein Mietvertrag mit Mieterrechten vorliegt.
• Als Vermieter sollten Sie sich bewusst sein, dass Ihr Bewohner dann möglicherweise Kündigungsschutz genießt.
• Für eine kostenlose Vorlage als Mietvertrag empfiehlt sich daher eine klare Formulierung, welche Rechtsgrundlage gelten soll.

Wenn Sie sichergehen wollen, benennen Sie den Vertrag explizit als „Mietvertrag" und regeln Sie darin ausdrücklich, dass die Nebenkosten die einzige Gegenleistung darstellen. Eine kostenlose Mietvertrag-Wohnung-Vorlage aus dem Internet kann als Ausgangsbasis dienen — aber lassen Sie die Klausel zur Entgeltlichkeit am besten von einem Anwalt prüfen, wenn größere Vermögenswerte im Spiel sind.

Steuerliche Folgen: Die 66%-Grenze für Vermieter

Und jetzt kommt die Seite, die viele Vermieter am meisten interessiert — oder überrascht. Wer eine Immobilie vermietet, kann Werbungskosten steuerlich geltend machen: Zinsen für das Darlehen, Reparaturen, Abschreibung. Das gilt grundsätzlich auch bei einem Nullmiete-Vertrag — aber nur unter einer Bedingung.

Die 66%-Regel: Das Finanzamt erkennt die Vermietung steuerlich nur dann als vollwertig an, wenn die vereinbarte Miete mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Liegt sie darunter — und Nullmiete liegt definitionsgemäß bei 0% —, teilt das Finanzamt die Kosten auf und erkennt den Rest nur anteilig an.

Konkret bedeutet das: Wenn Sie eine Wohnung mit einer ortsüblichen Miete von 800 Euro kalt vermieten würden, aber tatsächlich null Euro Kaltmiete nehmen, kann das Finanzamt Ihre Werbungskosten kürzen oder ganz streichen. Die reinen Nebenkosten zählen dabei nicht als Mieteinnahmen — sie sind lediglich Kostenerstattungen.

Das hat erhebliche praktische Folgen:

1. Verluste aus Vermietung (z. B. Zinsen übersteigen Einnahmen) lassen sich steuerlich nicht mehr unbegrenzt verrechnen.
2. Reparaturkosten können nur noch anteilig abgesetzt werden.
3. Abschreibung (AfA) wird entsprechend gekürzt.

Wer also eine Immobilie an Angehörige überlässt und trotzdem von Steuervorteilen profitieren möchte, sollte zumindest eine symbolische Kaltmiete — idealerweise mindestens 66% der Vergleichsmiete — vereinbaren. Das muss keine große Summe sein, aber sie muss tatsächlich fließen.

Mehr zum Thema, wie sich Nebenkosten steuerlich auswirken, erklärt der Artikel Nebenkosten von der Steuer absetzen auf dieser Seite — sehr empfehlenswert als Ergänzung.

66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete: Das ist die gesetzliche Mindestgrenze (§ 21 Abs. 2 EStG), ab der das Finanzamt die volle steuerliche Anerkennung gewährt. Darunter droht die anteilige Kürzung der Werbungskosten.

Kostenloses Muster: Worauf es beim Mietvertrag ohne Miete ankommt

Nun zur praktischen Seite: Was muss ein Mietvertrag ohne Miete, nur Nebenkosten als Muster mindestens enthalten? Die gute Nachricht: Der Aufbau unterscheidet sich kaum von einem normalen Mietvertrag. Der Unterschied liegt allein im Feld „Kaltmiete" — dort steht eine 0,00 Euro oder schlicht: „Keine Kaltmiete vereinbart."

Die wichtigsten Klauseln im Überblick

1. Vertragsparteien Name, Anschrift und Kontaktdaten von Vermieter und Mieter — vollständig und eindeutig.

2. Mietobjekt Genaue Beschreibung der Wohnung oder des Hauses: Adresse, Lage (Erdgeschoss, 1. OG), Größe in Quadratmetern, Anzahl der Zimmer, mitgemietete Flächen (Keller, Stellplatz).

3. Mietbeginn und Laufzeit Datum des Einzugs, unbefristet oder befristet — mit Angabe des Enddatums bei Zeitmietverträgen.

4. Mietzins Hier explizit: „Kaltmiete: 0,00 Euro monatlich. Die Gegenleistung besteht ausschließlich in der Übernahme der anfallenden Nebenkosten."

5. Nebenkosten Welche Nebenkosten trägt der Mieter? Pauschal oder nach Abrechnung? Typisch sind:

• Heizkosten und Warmwasser
• Kaltwasser und Abwasser
• Müllabfuhr
• Hausversicherungen (anteilig)
• Gartenpflege, Hausmeister, Treppenhausreinigung

6. Kündigungsfristen Auch bei Nullmiete gelten die gesetzlichen Fristen nach BGB — in der Regel 3 Monate für den Mieter, gestaffelt nach Mietdauer für den Vermieter.

7. Hausordnung und Pflichten Übergabe-Protokoll, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung — alles, was im klassischen Mietvertrag steht.

Kostenlose Mietverträge zum Ausdrucken gibt es von Mieterverbänden, Hausbesitzervereinen und Anwaltskammern. Nutzen Sie eine bewährte Vorlage und passen Sie die Kaltmiete-Klausel entsprechend an. Für ein Einfamilienhaus empfiehlt sich zusätzlich, die Pflege von Garten und Außenanlagen klar zuzuweisen — das ist ein häufiger Streitpunkt.

Besonderheiten bei Untermiete und Sonderfällen

Was gilt, wenn nicht der Eigentümer, sondern ein Hauptmieter eine Wohnung oder ein Zimmer weitergeben möchte — ohne Kaltmiete?

Beim einfachen Untermietvertrag kostenlos gelten zunächst dieselben Grundsätze: Schriftform ist empfehlenswert, Nebenkosten müssen klar geregelt sein. Aber: Der Hauptmieter braucht in aller Regel die Zustimmung des Vermieters, bevor er untervermieten darf — egal ob mit oder ohne Kaltmiete.

Untermietvertrag für WGs

Für eine Untermietvertrag WG-Vorlage ohne Kaltmiete gilt: Auch hier muss geregelt sein, welche Kosten der Untermieter trägt. In einer WG sind das typischerweise der anteilige Strom, Internet, Heizkosten und mitunter die Lebensmittelkosten für gemeinsame Einkäufe. Ein sauberer Vertrag vermeidet Streit, wenn das Verhältnis auseinandergeht.

Untermietvertrag für Büro oder Gewerbeflächen

Ein Untermietvertrag Büro als Vorlage ohne Kaltmiete kommt vor, wenn z. B. ein Freiberufler in einem Familienbetrieb einen Raum nutzt und nur die anteiligen Betriebskosten übernimmt. Hier gelten andere Regeln als im Wohnraummietrecht — das Gewerbemietrecht ist flexibler, aber weniger schützend für den Mieter.

Nullmiete und das Jobcenter

Ein Sonderfall, der oft übersehen wird: Wer Leistungen nach SGB II (Bürgergeld) bezieht und in einer Wohnung ohne Kaltmiete lebt, muss damit rechnen, dass das Jobcenter die Unterkunftskosten nur übernimmt, wenn sie „angemessen" und nachweisbar sind. Eine reine Nebenkostenpauschale ohne Kaltmiete wird unter Umständen als nicht förderfähig eingestuft — hier lohnt sich eine Rückfrage beim zuständigen Sachbearbeiter, bevor man den Vertrag unterschreibt.

Ummeldung und Behördengänge

Für die Ummeldung beim Einwohnermeldeamt benötigen Sie eine Wohnungsgeberbestätigung — die ist gesetzlich vorgeschrieben und muss vom Vermieter ausgestellt werden. Auch wenn keine Miete fließt, ist der Vermieter dazu verpflichtet. Das gilt sowohl für den Mietvertrag für ein Einfamilienhaus als auch für Wohnungen, WG-Zimmer und Gewerberäume.

Ein Nullmiete-Modell klingt nach einer privaten Absprache — ist es aber nicht. Wer es schriftlich regelt, schützt beide Seiten: die des Gebenden und die des Nehmenden.

Häufige Fragen (FAQ)